12月初，青島西海岸新區宣布試行以建筑功能使用需求為主體的復合性用地管理。
此前，青島規定工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積7%。“但實際上，7%的配套用地限制早已形同虛設。”一位青島產業地產業內人士告訴記者，工業項目前期投入很大，純粹的工業項目開發很難覆蓋成本，提高工業用地上的配套設施面積比例來吸引開發商是很多地方政府的常見做法。
青島此次推出的復合性用地管理試圖將這一業內“潛規則”變成“明規則”。“復合性用地管理，通俗一點講就是在一塊地上可以同時建設多種功能的建筑物。具體來說，就是將現行的一宗地只有一種用地性質為主體的用地管理模式，變為以建筑功能使用需求為主體的復合性用地管理模式。”青島市黃島區委常委、副區長李紅兵介紹稱。
業內人士認為，這種管理模式改變了過去粗放的、機械的單一性質用地管理模式，使今后用地管理變得更加精細、靈活，充分體現了以市場需求為導向的原則，也符合國家推進土地集約化利用總體思想。
“明規則”化
據李紅兵介紹，新的用地管理辦法將適應產業結構調整、社會經濟發展轉型需求，綜合考慮區域環境、產業發展、基礎設施等因素，合理規劃，劃定功能分區。在區域建筑總規模和比例結構控制范圍內，鼓勵不同用途土地混合利用和建筑的復合使用，引導用途功能混合。
這實際上是將很多地方的產業用地管理辦法明確化了。“工業項目前期投入很大，純粹的工業項目開發很難覆蓋成本。增加配套面積已經是業內潛規則。”一位負責產業園規劃人士告訴記者。
而且，就青島此前7%的配套設施用地比例而言，業內人士認為，這個比例本身也覆蓋不了園區的正常需求。“配套是必需的，最起碼要7%，這已經是降到最低了。配套設施面積低了員工的幸福指數上不去，目前嚴格執行的園區很少。”前述業內人士表示。
“雖然青島市的做法目前還僅僅是一個地方政策，但在新型城鎮化背景下，未來土地復合性利用肯定是一個大的趨勢。”戴德梁行中國區商業部(工業及物流)主管蘇智淵表示：“未來很多地方的園區也不可能單純規劃成一個純的工業園區了，一定會涵蓋一些商住項目在里面。青島西海岸新區的這種做法使工業用地正式與原來的使用規定進行了區隔。”
需規避投機
不過，僅有土地利用政策而沒有配套的地價政策出臺，則有可能會產生刺激投機的負面作用，反而不利于土地集約化利用。“很多人可以拿著這個復合性用地當住宅地、商辦地去炒，這對整個產業的發展實際上沒有好處。”蘇智淵告訴中國房地產報記者。
為了規避投機行為，青島市西海岸新區在宣布試行這一政策的同時表示：“要建立與混合用地相適應的規劃、土地管理模式，科學有效地實施混合用地管理。同時將探索實行彈性年期出讓方式，鼓勵‘租讓結合、先租后讓’的出讓方式供應土地。”
青島市國土資源和房屋管理局黃島分局副局長趙彥青表示，新用地管理方式將按照建筑物的性質及不同功能的建筑規模進行土地出讓，再綜合用途地價由國土部門依據規劃部門確定的各用途具體比例等規劃條件進行市場評估，確定土地出讓價格，組織土地招拍掛。實行差別化、動態化管理。目前該意見已經形成初稿，待黃島區委常委會研究通過后，將正式發布實施，相關實施細則也會一并跟進制定。
記者就此致電青島市西海岸新區國土局政策與法規科及規劃局辦公室，工作人員表示，12月初宣布試行的政策目前還沒有文件，但未來肯定會出臺相關政策文件及細則。
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