青島市內四區土地供應緊張 郊縣熱區土地遭哄搶

原標題：房地產行業洗牌加速

5月23日，青島海達偉業房地產開發有限公司100%股權在青島產權交易所進行網上競價，最終經過6個多小時報價，新城&北京城建聯合體以總價15.1億元競得，溢價率84.15%。藉此獲得膠州經濟開發區四宗純住宅用地，面積共計314畝，可開發體量41.9萬平米，折合樓面地價約3604元/平方米。據了解，這是近期膠州經濟開發區第二宗房地產開發公司股權轉讓案。此前在4月25日，中駿置業以81209萬元競得原山東高速旗下的青島眾裕泰置業有限公司100%國有產權，溢價率達到763%。

多家競價，溢價率高達84.15%

2017年3月21日，青島市產權交易所發布產權轉讓預披露公告，青島海達偉業房地產有限公司整體產權轉讓，資產總計31029.37萬元。

據了解，青島海達偉業房地產有限公司主要資產是膠州經濟開發區四宗純住宅用地，在2011年1月26日通過掛牌方式獲得，面積共計314畝，總價約2.2億元，可開發體量41.9萬平米。

據銳理新媒體介紹，在掛牌期間，由于有多家開發商報名，掛牌期滿結束后，5月23日進行網上競價。最終經過6個多小時的競價，新城&北京城建聯合體以15.1億元的總價競得，溢價率84.15%。

據介紹，這是新城控股繼膠州少海和紅島后在青島二級土地市場第三次拿地，也是北京城建在青島市場上第二次拿地拓展。

中駿置業溢價763%進軍膠州

4月25日，山東高速旗下青島眾裕泰置業有限公司100%國有產權在山東產權交易中心進行網上競價，經過332輪報價，最終由中駿置業旗下的北京泰達和信投資管理有限公司以總價81209萬元競得，溢價率達到763%。

3月23日，青島眾裕泰置業有限公司100%國有產權項目在山東產權交易中心掛牌公告，公告期20個工作日，掛牌底價9409萬元，同時要求受讓方需代青島眾裕泰置業償還所欠山東高速青島發展有限公司借款21861.89萬元。

4月25日上午10點，青島眾裕泰置業有限公司100%國有產權在山東產權交易中心進行網上競價。共有約7家競買人參與競價，最終，北京泰達和信投資管理有限公司以總價81209萬元競得，溢價率達到763%。工商注冊資料顯示，北京泰達和信投資管理有限公司是閩系房企中駿置業全資子公司。這也是中駿置業首次進軍青島市場。

據介紹，青島眾裕泰置業有限公司是在2014年11月11日通過拍賣方式競得膠州經濟開發區交大大道以東、黃河路以北、遼河路以南四宗住宅兼商業用地，面積共約300畝，可開發體量約40萬平米，總價約2.12億元，平均樓面地價535元/平方米。

而此次中駿置業競得青島眾裕泰置業100%產權，凈得價81209萬元加需償還21861.89萬元借款，拿地總價超過10.3億元(不計入各種稅費)，折合樓面地價約2597.55元/平方米，約為山東高速當初拿地價的近5倍。

股權轉讓頻繁，行業分化明顯

房地產行業的股權轉讓或收購是近年來市場的常見現象，轉讓方或100%股權轉讓，或部分股權轉讓。

2015年開始，恒大開啟收購之門，紛紛收購新世界、嘉凱城以及南山集團等眾多項目;2016年，新城控股子公司青島新城創置房地產有限公司15.7億收購源洲置業8家子公司膠州少海項目90%的股權;2016年，海信地產收購康大地產積米崖沿海低密度住宅項目;2017年，中德生態園青島德淼建設發展有限公司100%股權進入競價階段，海爾地產經過37輪競價，1.51億元成功競得該公司100%股權……

對此，業內人士表示，融資成本與拿地成本偏高成為當前中小房企經營層面較大的問題，中小房企市場的空間不斷收窄，在傳統信貸市場和資本市場難以獲取融資的時候，那么借股權交易所來緩解資金壓力，或是一個不錯的選擇。“雖然無奈，但至少在目前狀況下，整個企業還能賣個好價錢。”而隨之而來的便是大型房企對中小房企的整合會越來越多，股權之前的并購也會增加。的確，在當前市場情況下能夠收購此類資產的，一般都是資金雄厚的大企業，這也印證了行業分化的特征。

不僅如此，從青島土地市場來看，市內四區土地供應緊張，非一等一資本雄厚的房企已難得手;西海岸新區、即墨、膠州、高新區等樓市熱區，則每遇土地釋放，便遭各大房企哄搶。而較之在土拍市場上跟對手廝打個頭破血流，收購的難度系數的確要小得多，這也是越來越多房地產企業啟動股權并購的原因所在。