車位權屬問題困擾很多小區業主。
“您還買車位嗎?法院判決開發商無權售賣。”最近一樁南京2003年車庫歸屬案的判決引爆網絡。這則多年前的舊聞被翻出來仍能引起如此關注，其背后的原因恰是現實中車位涉及到廣大業主的切身權益，但由于現行法律法規對車位的歸屬交待得尚不清晰，相關部門對車位問題的處理也不盡相同，小區車位引發的爭議甚至沖突在全國多地不斷上演。
那么，青島的小區車位究竟有哪些類型，不同類型車位上業主權益有何區別，業主在選擇租賃或者購買車位時又有哪些風險需要規避?為了弄清這些問題，記者深入調查采訪了房管、物業、人防等部門，梳理出青島小區車位的類型及歸屬脈絡。
小車位頻頻，惹出大麻煩
最近，家住城陽區的王女士一家被小區車位搞得焦頭爛額。就在幾天前，王女士所在的天泰城美立方小區門口，有業主和物業因為停車位問題發生爭執，場面一度混亂，甚至有人受傷，直到110民警趕到才得以平息。據了解，該小區近期開始對車位實施收費管理，此舉遭到部分業主反對。加之物業此前在消防通道施劃停車線一事引發的不滿情緒，最終導致小區內出現爭執、謾罵、堵門甚至破壞停車桿等不和諧畫面。
這不是青島的小區第一次因為車位問題發生爭執。
今年5月份，即墨墨河嘉苑小區啟動地下車庫藍牙系統，未料地下車庫空空蕩蕩，小區門口卻亂成一團，車輛橫七豎八地停在四周。業主說，墨河嘉苑分南北兩區，一共十多個樓座兩千多戶居民，小區設計為人車分流，車位全在地下，之前大家隨便停，物業也沒收過任何費用，可5月13日突然來了通知，說是車位10萬一個，不買不能進停車場。對此，業主們頗為不滿，紛紛向物業、開發商討說法。
今年年初，膠州卡納源筑小區業主開車回到小區，卻發現被堵在了大門外面。小區多數業主都是去年剛入住，之前地下車庫是對外出租，元旦后開發商突然通知租改售，最貴車位超過10萬元，開發商甚至將小區大門關閉，不讓無車位業主進入。當地房管部門表示，卡納源筑小區用于停車的人防工程是開發企業履行人防法律法規義務結合民用建筑修建的人防工程，不計入公用建筑面積。對于業主的訴求，建議通過市場監管機構或者法律途徑維護合法權益。
即墨的張先生住在天一仁和郡小區，去年年底交房，交房以來，張先生的車一直是隨意出入小區。5月18日，物業貼出通知，凡是沒有車位的業主，不準進入小區。物業通知，業主們要想進入小區，必須有車位，因為現在地下車位還沒有建好，可以租售的只有地上的車位。一個地上車位賣4萬塊錢，如果租，一個月租金150元，管理費10元。物業經理說，購房合同里已經寫明，沒有車位，車輛不得進入小區，前期是考慮到剛交房，很多業主都在裝修，為了方便進出，這項規定才沒有及時實施。
地下產權車位，可買可租有保障
“沒想到辦個車位比買房還要麻煩，很多規章制度都不明確，物業更是說不明白。”市民顧女士在九水東路一樓盤購買了一套商品房，本想過個一年半載的再考慮車位，可是開發商和物業都在通過各種渠道“施壓”，“房多車位少，不買肯定后悔”的觀念讓包括她在內的很多業主都很惶恐，但面對10多萬的車位價格以及說不清道不明的車位產權歸屬問題，顧女士還是難下決心。
為了弄清青島小區車位產權的歸屬問題，記者采訪房管、物業、人防等部門，按所有權類型劃分，青島小區車位主要分為：地下產權車位、地下人防車位、地面規劃車位、地上臨時車位。
產權車位，權屬明確屬于業主，相關權益最有保障。
青島市國土資源與房屋管理局法規處相關工作人員介紹，根據《青島市國土資源和房屋管理局房地產登記規則》有關規定，建筑區劃內具有明確固定界線和編號、能夠獨立使用的車位，權利人可以申請登記。該部分車位符合物權法要求的專有部分規定，歸屬于車位的建造單位或車位的購買人。小區的購房業主通過與開發商簽訂合同購買車位，并辦理完畢權屬轉移登記手續后，即可成為車位的專有產權人。
記者從青島市不動產交易中心了解到，按照有關規定，建筑區劃內規劃的車位、車庫，房地產開發企業可以申請初始登記;房地產開發企業通過出售、附贈等方式轉讓的，當事人可以申請轉移登記。建筑區劃內規劃的車位、車庫約定屬于全體業主所有，或者經規劃批準占用業主共有的道路或者其他場地的車位，房地產開發企業在申請初始登記時應當一并申請，登記為全體業主共有。
此前，青島網上房地產官方網站統計的青島市可售有備案的車位不到1萬個，盡管目前沒有最新的統計數據，但工作人員介紹，沒有產權或者無法辦理獨立產權的車位數量占比很大。
“青島目前在售的小區，很少有帶產權的車位，我們交易過的小區里連一成都占不到。”青島佳美房產負責人范經理告訴記者，“不像房產證，車位沒有單獨的車位證，需要與房屋產權配套辦理。”范經理表示，很多小區即便有規劃的產權車位，開發商也不愿把產權直接轉讓給業主。
地下人防車位，不能買賣只能租
小區的地下人防車位，屬于建造在小區人防工程內的，非戰時用于停車的車位。據業內人士估計，該類型車位應是目前青島在售小區內占比最大的一類車位。
記者以購房者身份咨詢了市區5家樓盤，得到的答復幾乎一致，地下車位正在對外銷售，且都是人防工程，價格在15萬至20萬之間，“只售不租”。“現在高層小區的地下車位都是人防車位，所有小區都是只售不租，花10多萬就可以安心停車至少70年，折算下來一年不到2000元，要是租車位的話一年至少4200元。”海爾路一小區售樓人員告訴記者。
記者從青島市人防辦了解到，人防工程屬于人防國有資產，是國防資產的重要組成部分，其產權應屬于國家所有。同時，國家鼓勵、支持企事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
《人民防空工程建設管理規定》明確按照規定防空地下室的投資人和使用權屬人應是建設單位(開發商)。建設單位(開發商)作為使用權屬人(或由其委托的使用單位)，在不影響防空地下室防護效能的前提下，有權在平時開發利用防空地下室，并享有由此帶來的收益，但無權擁有和出售作為國防資產的防空地下室產權。
工作人員介紹，不管是租賃合同還是轉讓合同，確定的都是出租關系。根據合同法第214條，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
地上臨時車位，全體業主共有
第三類是小區地上車位。該類車位建造于小區地上空間。地上車位又分兩種，一種是小區建筑區劃內規劃建設的車位，一種是開發商在規劃外新增臨時車位。
記者從市物業辦了解到，根據物權法規定，占用建筑區劃內共有道路、綠地增設的地上車位，歸全體業主共有。
《物權法》第74條第3款規定，“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條進一步明確規定：“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”
除此之外，地上規劃車庫權屬，則要看合同規定。
《物權法》第74條第2款規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。因此，規劃車位車庫的權屬，是由開發企業與業主通過合同約定的方式來確定。
地上車位產權歸屬一直存在爭議，由此導致的車位糾紛也在多個小區上演。去年鴻海佳園小區出現的開發商一次性收取63年車位租金一事引發關注，最終被城市管理局及物業辦以地上車位產權歸屬尚不明確為由叫停。
鑒別車位產權，可查這幾個證
“我們小區有地下兩層車庫，有地上車位，還有部分臨時車位，我已經入住兩年多了還沒弄清楚，也知不道該去哪里查。”家住臺柳路的宋女士表示，她最想知道普通業主可以通過何種渠道獲知自己小區的車位權屬類型。為此記者咨詢了北京盈科(青島)律師事務所合伙律師郝興利。
郝興利律師表示，根據國家政府公共信息公開的相關法規，公眾有權向相關主管部門查閱所在小區的規劃竣工備案檔案。
這些檔案該去哪里查，又該如何查呢?
根據國家《物權法》第十八條規定，權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。業主持小區業主委員會介紹信或委托律師事務所律師、業主本人持房產證和本人身份證，到當地國土房管部門、規劃部門規劃檔案查詢點，查詢小區檔案。
郝興利律師表示，業主首先可以查閱《土地使用權出讓合同書》，在小區項目《合同書》上是否有地產商單獨出資購地建設停車場的明確約定。這也是鑒別小區停車場產權歸屬的一個基本條件。如果地產商在《合同書》中沒有單獨出資購地建設屬自已“專有部分”的停車場的明確約定，也就不可能擁有停車場的“專有”產權。小區停車場用地同主體房屋建筑是一個整體，按照國家相關法規規定，小區規劃紅線內土地將隨著地上建筑物(房屋)的出售轉讓而自然轉移，小區土地及地上業主專有部分外的附屬公共配套建筑物屬小區全體業主共有。
其次，業主可以查閱《建筑規劃許可證》，查閱地產商在小區規劃報建中，是否明確單獨規劃報建屬地產商“專有部分”的停車場。一般小區停車場都是作為小區公共配套設施規劃建設的，從購地、規劃、建設都是作為小區一個整體項目來規劃建設，其土地、建設成本納入整體項目建設總投資核算，地產商賣房時將其所有支出計入成本，攤分計入房價內，業主購買的每一平方米的建筑面積，其價格構成中不僅包含了住宅本身的價格，而且還包括相應土地費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等。如果地產商在規劃報建中沒有單獨立項出資規劃報建屬地產商“專有部分”的停車場，該小區停車場便是屬于公共配套建設項目，小區停車場同主體房屋建筑是一個整體項目，按照國家相關法規規定，停車場屬小區全體業主共有。
最后，業主可以查閱《建設工程竣工驗收報告》和《建設工程規劃驗收表》：每一個小區開發建設項目完成后，都要進行“建設工程竣工測量”和“建設工程規劃驗收”等一系列的整體檢測、驗收工作。上面會明確的標明停車位是否“計入容積率面積” ，即車位是否是小區公共使用的建筑面積。
小小地下車位，憑啥賣那么貴
盡管相關法律政策對小區車位進行了約束，但現實的情況卻是車位只售不租的情況幾乎已成了目前新建小區的潛規則，而且售價越來越高。隨著新小區人車分流理念的盛行，車位主要分布在地下，而關于地下車位的爭議也越來越突出。市區內10萬元以下的地下車位已經難覓蹤影。而車位只賣不租，讓業主屢屢抓狂。有評論稱，相對于地面建筑而言，地下停車位是缺乏權證的“黑戶口”;相對于地面停車位而言，地下停車位是缺乏定價的“黑洞”;相對于地表用地而言，地下停車位是缺乏法律依據的“黑客”……
“一個停車位四周沒有墻也沒有門，就在地上畫了框，憑什么賣二十萬，單價比地上的房子還要貴?”市民辛女士的抱怨代表了很大一部分業主的心聲。
青島渤海建設集團項目經理王鎮亭向記者介紹，小區停車位尤其地下車位價格昂貴主要由市場因素決定，單從建設成本上來說，地下車位也要比相同面積的地上建筑高，它涉及到的建安環節有土方工程、承載、通風、排水、防滲、保溫、車輛進出口通道、頂部和底部結構，以及后期消防、照明、智能化管理車庫的閉路電視監控、出入感應卡系統等各個方面。
“舉個最直觀的例子，一棟20層高的樓房，地上房屋所用的鋼筋含量大約在每平方米40公斤，而地下由于承重的原因，鋼筋含量達到每平方米110至120公斤，光這塊費用就比房屋高。”王鎮亭介紹，除了單位成本之外，地下車位的實際建筑面積也要比地上建筑大，一個面積十余平方米的車位，算上坡道、墻柱、設備房等，其實際建筑面積會達到30到40平方米。
從事工程造價的谷豐工程師告訴記者，不考慮地價成本，青島目前地下車位每平方米造價大約在3000至3500元之間，而一棟20層高的樓房地上建筑成本約為每平方米2000元，地上車位的成本最低，每平方米約200元。“這些都是不考慮地價情況下的理論成本，但也能直觀地對比出地下建筑成本要明顯高于地上建筑。”
不過谷豐工程師表示，對于很多小區來說，考慮車位建設成本沒有實際意義，因為很多開發商都把這塊的建設費用平攤到小區建設成本里了。
車位只賣不租，業主該怎么辦
小區車位只賣不租已經是多數新開樓盤的潛規則，這也是業主們最為不滿的地方。對于這種現象，山東文卓律師事務所律師張鋼表示，這其實是開發商鉆了現行法律的空子。“物權法里沒有對業主獲取車位的方式進行具體約束，開發商往往在售樓合同中對出售車位進行了約定，但多數業主可能并沒注意或者不得不同意，等到申請車位時才發現，開發商在合同里已經注明了只售不租的條款。”
記者從市物業辦了解到，針對小區車位只售不租的問題，《山東省物業管理條例》做出相關規定：車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發布的指導價格確定。
不過遺憾的是，目前《山東省物業管理條例》對開發建設單位車庫只售不租的行為未設定處罰條款，即便業主向轄區政府、物業辦投訴，開發商也不會獲得實質性處罰。對此，物業辦工作人員表示，業主可以通過法律途徑解決此問題。
青島也確有先例。
2015年初，城陽區法院審理了馬某某與青島萬科銀盛泰房地產開發有限公司車位糾紛一案。原告馬某某稱，2014年1月11日，原、被告簽訂《城市花園項目車位轉讓合同》，約定原告購買被告地下人防車庫車位，合同簽訂后，原告支付了價款91000元，被告交付了車位，但原告后來得知人防車庫所有權屬于國家，根本無法取得所購車位的所有權，原告為此多次找被告協商處理此事，但遭到被告的拒絕。原告認為，被告出售地下人防車庫屬于欺詐行為，損害了國家利益，侵犯了消費者合法權益。
被告辯稱與業主約定的是轉讓使用權而不是所有權，不存在欺詐情況。不過法院審理認為，原被告簽訂的《城市花園項目車位轉讓合同》并未約定轉讓的是車位使用權，僅約定車位使用年限按照國家相關法律法規執行，而現行法律法規并未規定車位使用年限，相反，該轉讓合同第五條第(一)項第2款對涉案車位有關產權登記事宜作了明確約定，足以證實被告向原告轉讓的是車位所有權。
最終，法院依法判決，雙方所簽合同無效，被告退還原告車位費91000元。
一審判決后被告不服向青島市中院提起上訴，法院在審理過程中雙方就本案糾紛達成和解，雙方撤銷各自起訴及上訴，法院最終依法撤銷了一審判決。
車位權屬登記，我國立法缺失
有研究稱，住宅小區的停車位問題，是目前我國物業管理中最具爭議的問題之一。
張鋼律師介紹，2007年10月1日開始實施的物權法、2009年10月1日開始實施的《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，是評判停車位歸屬的主要法律依據。但是，很多業主、物業甚至個別主管部門對這些法律法規都沒有吃透，加之法律條文過于概括，導致車位糾紛在很多小區屢屢上演。
廣東省高級人民法院法官洪望強對小區車位、車庫權屬問題做過系統研究，他認為《物權法》的正式實施，標志了我國關于物權立法方面再次取得突破性的階段進展，但是僅靠這二百四十七條和2009年的兩部共計三十二條的司法解釋來規制所有的物權，未免心有余而力不足。其中，在住宅小區車位、車庫權屬問題上，仍然不夠詳細、不夠具體，使得此類糾紛在現實生活中還是難以做到有法可依。
洪望強認為，《物權法》第七十四條第二款規定車位、車庫的所有權可以通過約定的表述是很不合適的。“正如物權法專家孟勤國教授所說，業主處于劣勢地位，完全有可能在開發商的逼迫下接受不平等的合同。”
洪望強表示，權屬不清的根源在于，購房人和開發商之間處于不平等的地位，開發商處于比較強勢的地位，可以利用其自身的資源、財力等有利因素，進一步攫取更高的利潤。而在這種地位不平等的前提下，法律規定的這種通過約定來確認車位、車庫歸屬的方式合理性還有多少呢?
洪望強表示，現實生活中，開發商與購房者簽訂的購房合同在大多數情況下均為格式合同，也就是說，購房者要么不買，要么全盤接受開發商單方制定的所有條款。更何況，根據《合同法》第四十條的有關規定，該約定應屬無效，這就更加使得小區車位、車庫的權屬認定不清，被強勢開發商剝奪車位、車庫的業主們只能通過訴訟的手段才能拿回本應屬于自己的權益。
“建筑區內車位、車庫應首先滿足業主的需求”，這在《物權法》第七十四條有明確的規定。洪望強表示，有關“首先滿足業主的需要”的規定充滿了爭議，因為規定過于原則化，對于其前提規定不清，且優先使用范圍規定也不清，這也造成該條款在實行時遇到阻力。
首先，應如何理解“首先”。“很多新小區都有這種場景，可租賃車位供不應求，地下出售的車位卻大片空置，這顯然不是首先滿足了業主需求。”洪望強說。
其次，如何理解“業主需要”。買受人在購買小區住宅的同時并非一定具有購買車位、車庫的經濟能力和現實需要，多數業主由于經濟情況限制，不可能在買房的同時又買車位，在這種情況下，開發商必然會將剩余車庫外售，當業主有經濟能力購買車位的時候，還能否以應該滿足“業主需要”來要求開發商建造新的車位?另外，如果業主在購買了車位后，因生活需要想再購買停車位，這種需要應否得到支持。對于“首先”、“業主需要”模糊字眼引發的疑問，《物權法》及司法解釋并沒有明確的回應。
《物權法》雖然規定當事人可通過出租、出售或者附贈等方式約定歸屬，在當事人沒有約定歸屬方式的情況下，車位、車庫的權屬該如何認定呢?從《物權法》出臺過程中可以看到，《物權法(草案)》第七稿之前都規定“沒有約定或約定不明時，屬于業主共有”，可是第七稿中關于“沒有約定或約定不明時，屬于業主共有”的字句卻刪除了，立法上的缺失使得實踐中對權屬糾紛的解決帶來一定難度。
“其他場地”含義模糊。根據《物權法》第74條第3款，有兩種停車位屬于業主共有，一種是占用業主共有道路的停車位，另外一種是在其他場地用于停放汽車的車位。但是“其他場地”這種兜底性的字眼，究竟是建筑區劃內還是建筑區劃外，具體應該包括哪些場地，《物權法》沒有進行明晰。
此外，關于車庫、車位權屬登記制度，我國目前屬于立法缺失狀態，無法保障車庫、車位權利人的切身利益。對于不動產物權的變動，我國實行登記生效模式，不進行登記便不發生物權變動效力。但是目前，房地產權登記機關只給房屋等建筑物部分予以登記，辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產證》，對住宅小區車庫、車位的權利歸屬不予以登記，也不記載于房地產權證上。無法進行權屬登記，使小區車位、車庫權屬糾紛更加復雜，不利于車位、車庫權利人的權益保障。
城市地下空間將納入不動產登記
由于物權法針對停車位的規定并不具體，實踐中的爭議持續出現，不論是學界還是實務界，一直在呼吁盡快出臺物權法相關司法解釋。
2016年3月1日，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》開始施行，但其中并無關于停車位的規定，學界和實務界還要繼續等待有關停車位的司法解釋公布。
對于如何解決這個問題，清華大學法學院教授耿林在接受媒體采訪時表示“挺難的”，因為，如何判斷車庫的造價是否進入房價，是個棘手的難題。“如果明確產權歸業主，開發商在規劃建設的時候可能就不會這么賣力了，業主入住后停車問題可能會更多。”耿林表示，參考其他國家、地區的經驗，不同國家對這個問題做法不太一樣。有關方面去國外考察，比如澳大利亞并不存在這樣的問題，他們土地廣袤又人口稀少，并不需要設立那么多的車位。
不過有關地下車位產權問題已經有了最新進展。近日，國家住建部發文表示，到2020年，我國至少一半城市要完成地下空間開發利用規劃編制和審批，全國將初步建立較為完善的城市地下空間規劃建設管理體系，并逐步納入不動產統一登記管理。
業內人士認為，地下空間不動產登記是應該包括地上建筑物和地下空間等內容，之前沒有詳細提及，這次算是對未來城市化不動產登記的完整補充。有專家表示，地下車位等物業將納入管理，令不動產登記更趨向科學性。
(半島記者 景毅)
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